Si estás en proceso de comprar o vender un piso, puede que hayas escuchado hablar del contrato de arras. En este post te vamos a explicar en qué consiste ese pacto previo a la compraventa de una vivienda y cuándo se formaliza.

Contrato de arras: Qué es y cómo se formaliza
Lo primero que hay que aclarar es que, en realidad, no se trata de un contrato como tal. Como señalan en el blog del Notariado, las arras son una fase previa o un pacto precontractual de la compraventa.

Con este pacto, el comprador y el vendedor dejan atada la operación antes de que se formalice. Para hacerlo, el comprador entrega una cantidad de dinero determinada en relación con el precio de la vivienda.

Con este contrato preparatorio, previo a la firma del contrato de compraventa, las partes se comprometen a efectuar la compraventa futura de una propiedad.

¿Qué tipos de arras existen?
Las arras pueden ser de tres tipos, según cuál sea la intención de las partes. En primer lugar, están las arras confirmatorias. En este caso, el dinero en concepto de señal se descontará del precio total que se pagará por el inmueble.

En este caso si una de las partes rompe el trato, la otra puede puede exigirle que cumpla el contrato o su resolución e indemnización por daños y perjuicios.

En cuanto a las arras penitenciales, estas permiten que cualquiera de las partes pueda desistir en cualquier momento.

Con esta opción, si el comprador finalmente se echa atrás en la operación, pierde la cantidad entregada. En el caso de que sea el vendedor el que se “arrepienta”, tendrá que devolver ese importe por duplicado.

Por último, están las arras penales. Estas operan como garantía del cumplimiento del contrato y sustituyen a la indemnización por daños y perjuicios.

Es decir, si el comprador incumple, el vendedor puede retener las arras como indemnización o exigir el cumplimiento del contrato. Si es al revés, el comprador puede recuperar las arras duplicadas o exigir el cumplimiento del contrato.

¿Cómo se formaliza el contrato de arras? 
Normalmente el contrato de arras se formaliza antes de la escritura pública de compraventa con un documento privado.

Es importante que ese documento sea exhaustivo y concrete muy bien lo pactado, para que no haya ningún problema posterior.

Para ello, el documento tiene que incluir: 

Los datos personales de ambas partes.
La descripción del objeto de compra (superficie, estado de cargas, etcétera).
El precio final.
El porcentaje que se abonará en concepto de arras.
El tiempo máximo para formalizar la venta.
La indicación de qué tipo de arras se trata.

¿Es necesario firmar las arras antes de la compraventa?
No es obligatorio. Si ambas partes han llegado a un acuerdo y no hay circunstancias externas que prolonguen el proceso o lo impidan, se puede firmar directamente la compraventa.

Pero, como señalan los notarios, es aconsejable firmar un contrato de reserva. Existen multitud de factores (algunos incontrolables como un confinamiento) que pueden retrasar la firma.